今年上半年，上市房企的业绩表现如何?
从目前已发布2023年上半年度业绩报告的A股和港股上市房企看，头部房企的规模效益依然突出，而多家中小房企则出现“增收不增利”的情况。同时，有房企归母净利润同比扭亏甚至大增1700%，也有多家企业上半年由盈转亏。
值得注意的是，上半年不少房企出现业绩较大波动，主要因旗下项目较少，兼受个别项目或区域市场影响较大。而房屋销售收入、成本的大幅增加，则成为这些房企归母净利润下滑的主要原因。
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中指研究院企业研究总监刘水8月31日在接受《》记者采访时表示，部分中小房企受益于期内房地产项目进入结转期、投资收益增加、租赁收入有所好转等因素影响期内实现收益增加。有些房企则面临结转项目较少、结转毛利下降、各类成本费用增加等问题而导致收入减少，同时销售预期不力加剧资产潜在减值压力，资产处置也将影响当期损益。部分中小房企则面临区域市场下行压力、其他业务收入增长不利等问题。多家房企“增收不增利”
从头部房企上半年的营收来看，规模效益依然突出，除部分出险房企外，大多数头部房企的营收和归母净利润表现稳健。
如万科A、碧桂园上半年营收均超2000亿元，绿地控股（600606）、保利发展（600048）和中国恒大均超过千亿元，中海地产、华润置地、龙湖集团、融创中国、绿城中国和招商蛇口（001979）均超500亿元。归母净利方面，保利发展以122.2亿元居位，万科以98.7亿元排在第二，绿地控股、新城控股（601155）和招商蛇口均超过20亿元。
不过，大多数中小房企在上半年的表现并不理想，多家企业出现“增收不增利”现象。
如首开股份（600376），上半年实现营业收入同比增长173.12%至194.01亿元，但由于成本大幅增加，归属于上市公司股东的净利润为-19.06亿元，同比亏损14.24亿元。原因为“与去年同期相比，期内房屋集中交付项目总规模较大，相应房屋销售收入、成本均大幅增加”。
表示在项目销售上，上半年首开股份除北京之外的部分城市去化不甚理想，如沈阳、大连、厦门等住宅项目，目前累计签约销售面积较低。
中华企业（600675）也出现收入增长但规模净利润亏损的情况，虽然其亏损较去年同期有所收窄，但上半年营收同比大增108.74%。其中一个原因是中华企业对旗下的镇江回龙山庄、镇江檀悦名居两个项目合计计提减值准备0.68亿元，这也相应减少公司报告期内归母净利润约0.68亿元。
港资房企路劲上半年也出现“增收不增利”现象，上半年实现收入同比增加26.22%至62.76亿港元归属股东净亏损达12.20亿港元。“因房地产市场持续下行，交付物业的价格有所下降，导致期内毛利率下跌，毛利录得6.94亿港元。”
也有部分房企上半年营收净利润双降。
如中洲控股（000042），上半年实现营业收入36.46亿元，同比下降22%；实现归属上市公司股东的净利润为-1969.97万元，同比下滑107.62%。
再如深深房A，从上半年净利润变化情况来看，深深房A与去年同期相比由盈转亏。“本报告期净利润主要来源于经常性业务，上年同期净利润主要来源于处置子公司产生的投资收益等非经常性损益。而营收下滑主要是房地产销售收入下降所致。”
刘水指出，区域中小型房企应专注开发业务，提质增效。区域中小型房企应通过区域深耕、打造更加贴近客户需求的产品，从而提升企业的专业化程度和品牌竞争力。对于立足一二线城市的区域性中小型房企，在都市圈范围内深耕布局，应专注区域开发，通过更高的经营质量获得管理红利溢价，争取更多的竞争优势。
“对于三四线城市中小房企，随着盲目扩张企业的退出，竞争将有望减少，这些房企应进一步深耕大本营地区，提升标准化建设程度的同时打造品牌价值，进而谋取更大的规模。”“营利双增”下仍有压力
上半年也有多家房企财务指标表现优于去年同期。
如港龙中国地产，上半年实现收益74.39亿元，同比增长36%；归属股东净利润1.90亿元，同比增长6%%。
港龙中国地产的主要收益来自物业销售，由于报告期内交付的物业增加，带动已确认物业销售额出现增长。同时，“上半年包括建筑成本、土地成本及资本化利息在内的金额约为60.89亿元，去年同期约为43.38亿元。而销售及营销开支和一般及行政开支合共约为4.11亿元，同比减少约9%。”
再看上实发展（600748），上半年实现营业收入34.49亿元，同比增长149.58%；归属于上市公司股东的净利润3.97亿元，同比增长529.45%，而去年同期为亏损9246.22万元。无论是在营收还是规模净利润上都迎来大幅度增长，实现扭亏为盈。
上实发展表示，实现上述业绩主要是公司抓住市场回暖时机，围绕年度预算和重点工作，在夯实基础工作的同时，推进重大项目实施。上实发展在手项目较少，上半年仅4个在建项目，上海一个楼盘的认购销售额就占其整体签约金额的98%。
上半年，虽然张江高科（600895）营业收入同比减少59.67%至5.41亿元，不过归母净利润却同比增加1701.61%，达到3.92亿元。但其“净利润的增长主要来自租赁业务收入、投资收益的增长，以及公允价值变动收益同比增加近2亿元”。具体到房地产销售上，张江高科收入也较同期出现大幅下降。
北辰实业（601588）上半年的归母净利实现同比扭亏，也仍要面对行业下行对业绩的影响。上半年北辰实业的房地产开发板块、会展(含酒店)及商业物业板块均实现扭亏为盈，在房地产开发领域的发展仍面临一定掣肘。
从储备项目来看，报告期内北辰实业总土地储备461.05万平方米，同比下降14.47%；其中权益土地储备同比下降14.55%。而且，上半年北辰实业无新增房地产储备。同时，上半年北辰实业新开工面积23.64万平方米，同比下降33.56%，这一下降意味着供应量的减弱，为未来地产板块收入带来了更多不确定性。
“2023年，整体房地产市场仍处于深度调整期，行业进入缩表出清、优胜劣汰阶段，行业竞争格局也发生了明显变化，企业分化现象逐渐加剧，一部分房企被淘汰，综合实力较强的头部央国企经营保持稳健，一些区域深耕型的国企及民营房企作为新势力正在崛起。”刘水表示，未来行业在规模、布局、业态等方面均将形成深度分化。开发业务赛道弯道超车机会减少，头部企业地位稳固，未来或将形成金字塔型行业格局。
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